番禺的旧改，最近又动起来。

一边是网红旧改沙溪村项目，日前属下的酒店用品批发市场清租正如火如荼地推进中。

另一边是，旧改的风再一次吹向了新晋网红创新城。说的不是罗边村，而是它的邻居、番禺首个城改项目——永大社区。

(相关资料图)

近日挂网的永大片区控规调整征询意见公示，除了永大社区城改控规出炉之外，还透露有一线临江宅地即将补仓，并将进一步完善创新城的商业、教育配套……

创新城"隐藏"的50万㎡临江地

永大片区，位于番禺北部、创新城西部，具体在南大干线以北、珠江以南，隔珠江后航道与大学城对望。

此次控规调整，涉及规划范围50.7公顷，用地性质仍维持以二类居住、二类居住/商业商务用地为主，另外还有中小学、公园绿地、防护绿地等用途，但不同性质地块分布位置、道路路网等都有调整。

比如，原一线临江的纯居住用地（黄色块），调整后变成居住/商业/商务用途；“二线”的原中小学用地（较大的橙色A33）调整了位置，原其他商务设施用地（红色B29）撤销调整为居住、商住、中小学等用途，新增2条道路等。

调整后，建设总量约57.1万㎡，其中居住总建设量约50.1万㎡。规划公服设施共114处，包含48班九年制学校、18班小学以及2处9班幼儿园等，颇有看头。

从用地性质及规模来看，2处学校分别对应不同的橙色A33地块，除去中间地块现状的民办万豪儒林小学，左下角较小地块应为18班小学，右侧较大地块应为48班九年制学校，2处9班幼儿园分别对应2处R22地块。

可以预见，未来新规划落地后，整个片区功能相对完整，整体质素高，对提升创新城界面、完善当地配套都有重大意义。

具体而言，新控规分涉及已收储待出让用地、市头村（旧村局部）、永大社区（旧城）等。

控规调整征询意见，也意味着地块出让、旧改很可能不久后会有新动作。

番禺首个城改，即将重启？

目前来看，整个片区的3大部分中，市头村旧改暂时没有动静，比较有看头的是永大地块、永大社区旧改。

永大社区原为永大集团公司，始建于上世纪50年代，属于企业型社区，分为44.3万㎡，分为北丽园、东丽园、西丽园3部分，有居民楼76座，1995年转制后推向社会。

如果说“永大社区”这几个字有点陌生，那么说到它的另一个身份——原市头糖厂生活区，估计不少人的反应会是“原来是这里”。

走在社区里，不难看到某些区域墙上还绘有原市头糖厂制糖工艺图画，不少生活在这里的老街坊，也就是原来的糖厂职工都表示回忆满满。

在里面逛了一圈，这里旧也是确实很旧。

楼房普遍只有6层，但几十年前的旧楼都没有规划电梯，对于长者而言上下楼很吃力，所以只要有条件的高层长者，基本都已经搬走。

△永大社区面貌

而且几十年的风雨，不少楼栋外立面剥落情况显眼，存在着安全隐患，社区更新改造因此成为了街坊们的高度共识，2021年的一次改造意愿表决就获得超95%的同意率。

项目原被纳入广州市旧城改造十年规划，此后更有消息传出越秀地产+广汽集团已介入，目前可以说是待字闺中。

今年上半年，网上流传一份《广州市2023年城市更新项目年度计划》，涉及的300多个项目里都没有永大社区，但并不意味着就没戏，毕竟规划也存在着动态调整的可能。

而从这次永大片区的最新控规出炉，涉及永大社区的部分调整也确实显露一些端倪。

比如前面提到，原定其他商务设施用地（红色B29），最新规划里已取消该用途，并将部分用地分别改为学校、商住用途，同时保留现状进出社区的平安路。

虽然具体启动改造时间还不明确，但最新规划的出炉，多多少少给这个老旧社区的改造带来一丝曙光。

再加上创新城居住人口将越来越多，教育配套略显不足。一旦启动永大社区城改，片区规划新增的九年制学校才有望落地，补全创新城的教育拼图。

一线江景宅地正酝酿上线

最后看看永大地块，也就是原市头糖厂停产后，已纳入土储的永大社区生产区。

最新航拍可见，旧厂区原有的厂房建筑，以及标志性的3根大烟囱早已不复存在，取而代之的是被大树等绿植覆盖的平整土地，生态环境还算不错。

该地块在今年的蓝皮书、第二批拟供应宅地清单中都有露脸，再加上此次控规调整，一连串的动作都似乎在疯狂暗示，地块马上就要挂牌出让了。

如果挂牌价格合适，加上板块宅地少有的望江优势，完全不用担心它的流量。

△蓝皮书中的永大地块

作为番禺新晋的网红板块，地块所在的创新城近几年诞生了越来越多的红盘，当中就包括越秀地产旗下的文玺、大学星汇城、大学城和樾府等，在售产品均价4.5万-5.2万/㎡不等。

除此之外，还有两座“锦城”待售中，即兴业大道南侧的越秀大学星汇锦城，以及来自罗边村旧改的星河盛世锦城，其中前者已开放异地展厅，吹风3万-4万/㎡。

△越秀大学星汇锦城

在目前含“秀”量高的创新城，不妨大胆猜测一下，越秀地产会不会再度出手拿下永大地块，打造高端江景新项目？